ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1. Φωτοτυπία ταυτότητας,
2. Αντίγραφο του Ε9 εάν έχετε άλλα ακίνητα,
3. Σε περίπτωση που δεν έχετε αλλά θέλετε να αγοράσετε πρώτη κατοικία, θα χρειαστείτε μία δήλωση για απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας, την οποία συντάσσει ο συμβολαιογράφος.

---

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1. Φωτοτυπία ταυτότητας,
2. Τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου.
3. Τοπογραφικό σχέδιο και κατόψεις ορόφου-ων σε περίπτωση που πωλείται κτίσμα.
4. 'Αδεια οικοδομής (σε περίπτωση πώλησης κτίσματος ή οικοπέδου με κτίσμα)
5. Υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη από τη Δ.Ο.Υ αν το ακίνητο είναι μισθωμένο,
6. Φορολογική ενημερότητα,
7. Ασφαλιστική ενημερότητα Ι.Κ.Α εάν ο πωλητής είναι ελεύθερος επαγγελματίας ή εάν κτίζει ακίνητο ιδιοκτησίας του,
8. Όταν το ακίνητο προέρχεται από γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά, πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ ότι δεν οφείλει φόρο,
9. Βεβαίωση μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας ( Τ.Α.Π ) από το Δήμο στο οποίο ανήκει το ακίνητο (προσοχή: χρειάζεται λογαριασμός Δ.Ε.Η και αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας όταν θα ζητήσετε από το Δήμο την βεβαίωση),
10. Μισθωτήριο συμβόλαιο εάν το ακίνητο είναι μισθωμένο.
11. 'Αδεια του Νομάρχη όταν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή
12. Το πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο.
13. Υπεύθυνη Δήλωση του πωλητή προς την Δ.Ο.Υ ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν του απέφερε κανένα εισόδημα για μια πενταετία.
14. Πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ αν το ακίνητο του απέφερε εισοδήματα κατά την τελευταία διετία και ότι τα έχει δηλώσει στη φορολογική του δήλωση
15. Υπεύθυνη δήλωση του πωλητή θεωρημένη από την Δ.Ο.Υ ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο το έχει συμπεριλάβει στο Ε9
16. Υπεύθυνη δήλωση του πωλητή θεωρημένη από την Δ.Ο.Υ ότι δεν έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης μεγάλης ακίνητης περιουσίας, για όσο διάστημα ίσχυσε ο ΦΜΑΠ, ή αν έχει τέτοια υποχρέωση, πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ ότι το έχει δηλώσει.
17. Πιστοποιητικό από τον Δήμο ή την Κοινότητα σε περίπτωση που το ακίνητο έχει ενταχθεί στο σχέδιο πόλης ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές όταν πρόκειται για οικόπεδο με ή χωρίς κτίσματα.
18. Βεβαίωση από τον Οργανισμό Κτηματολογίου ότι έχει υποβληθεί εμπρόθεσμα η δήλωση για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ή κτηματογραφικό απόσπασμα στην περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει ενταχθεί στο κτηματολόγιο.

Σε περίπτωση κληρονομιάς πρέπει να ελεγχθούν:

1. Η ληξιαρχική πράξη θανάτου
2. Το πιστοποιητικό κληρονομητηρίου
3. Το πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών
4. Το πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης
5. Το πιστοποιητικό αμφισβητήσεων του κληρονομικού δικαιώματος
6. Πιστοποιητικό μη αποποίησης της κληρονομιάς

Επίσης όταν ο πωλητής είναι έμπορος χρειάζεται να εκδοθεί πιστοποιητικό από το Πρωτοδικείο ότι δεν έχει πτωχεύσει ή έχει μπει στην διαδικασία της πτώχευσης ή ότι έχει βρεθεί σε καθεστώς αναγκαστικής διαχείρισης.

Τα μεσιτικά έξοδα πρέπει να συμφωνούνται προηγουμένως με τους κτηματομεσίτες. Δεν υπάρχει ειδικός κανόνας για τις αμοιβές αυτές. Πρέπει να προσέχουμε όμως κάποιες καθοριστικές λεπτομέρειες:

• Να μη δίνουμε προκαταβολές για την βοήθεια του κτηματομεσίτη στην πώληση. Η αμοιβή να γίνεται πάντα με την υπογραφή του συμβολαίου
• Μπορεί να παίρνει το ήμισυ της αμοιβής κατά την , πιθανή, υπογραφή του προσύμφωνου.
• Να συνεργαζόμαστε με κτηματομεσίτες που είναι σοβαροί , έχουν συγκεκριμένη έδρα.
• Πρέπει να προσέχουμε όταν αγοράζουμε ένα οικόπεδο ότι είναι καθαρό. Ο δικηγόρος πρέπει να ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας ώστε να μην διεκδικείται το οικόπεδο μας από το Δημόσιο αλλά και από ιδιώτη. Επίσης πρέπει να γνωρίζουμε πόσα τετραγωνικά μέτρα μπορούμε να κτίσουμε σε αυτό το οικόπεδο αλλά και μήπως ο οικοδομικός κανονισμός της περιοχής επιβάλλει κάποιους περιορισμούς οι οποίοι κάποια στιγμή μπορεί να μας δημιουργήσουν πρόβλημα.

---

ΕΞΟΔΑ ΑΓΟΡΑΣ Ή ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Οι οικονομικές υποχρεώσεις που έχετε κατά τη διαδικασία αγοραπωλησίας είναι:

Α. ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ ΕΞΟΔΑ

Η παρουσία του δικηγόρου στη σύνταξη του εγγράφου (σύνταξη εγγράφου ενώπιον συμβολαιογράφου-άρθρο 42 παρ.1 του Κώδικα Δικηγόρων) είναι υποχρεωτική εφόσον το αντικείμενο της συμβάσεως είναι αξίας τουλάχιστον 29.347 € για τις περιφέρειες των δικηγορικών συλλόγων Αθηνών και Πειραιά και σε 11.739 € για τις περιφέρειες των λοιπών δικηγορικών συλλόγων της χώρας.

Το ελάχιστο όριο της αμοιβής του δικηγόρου για την σύνταξη ιδιωτικών εγγράφων ή σχεδίων δημοσίων εγγράφων ή για κάθε είδους δικαιοπραξία (και για τα ακίνητα ) υπολογίζεται επί της αξίας του αντικειμένου ως εξής:

• Για ποσό μέχρι 44.020,5429 σε ποσοστό 1%
• Για ποσό από 44.020,5458 και μέχρι 1.407.351,4306 σε ποσοστό 0,5%
• Για ποσό από 1.407.351,4336 και μέχρι 2.934.702,8613 σε ποσοστό 0,4%
• Για ποσό από 2.934.702,8642 και μέχρι 5.869.405,7226 σε ποσοστό 0,3%
• Για ποσό από 5.869.405,7256 και μέχρι 14.673.514,3066 σε ποσοστό 0,2%
• Για ποσό από 14.673.514,3096 και μέχρι 29.347.028,6133 σε ποσοστό 0,1%
• Για ποσό από 29.347.028,6162 και μέχρι 58.694.057,2267 σε ποσοστό 0,05%
• Για τα ποσά πέρα των 58.694.057,2296 σε ποσοστό 0,01%

Η παρουσία αυτή είναι και χρήσιμη διότι ο δικηγόρος μας προστατεύει από τις δυσνόητες φράσεις και φροντίζει για τα συμφέροντα μας κατά την σύνταξη των συμβολαίων. Ο δικηγόρος πριν από την σύνταξη των συμβολαίων ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας στα βιβλία μερίδων του υποθηκοφυλακείου. Ελέγχει το ιδιοκτησιακό καθεστώς του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ( είναι πράγματι ο πωλητής ιδιοκτήτης του ακινήτου;) αλλά ελέγχει και την νομιμότητα του ακινήτου. ’λλη μέριμνα του δικηγόρου είναι να ελέγξει αν υπάρχουν "βάρη" στο ακίνητο δηλαδή κατασχέσεις, υποθήκες, προσημειώσεις, διεκδικήσεις από άλλα πρόσωπα ή από το Δημόσιο κ.τ.λ.

Εάν το ακίνητο έχει περιέλθει στην κατοχή του πωλητή από κληρονομιά ο δικηγόρος ελέγχει την ληξιαρχική πράξη θανάτου κτλ.

Εάν έχει περιέλθει με διαθήκη, ελέγχει το πρακτικό δημοσίευσης της διαθήκης, το πιστοποιητικό μη αποποίησης της κληρονομιάς και κτλ.

Εάν ο πωλητής είναι έμπορος ο δικηγόρος ελέγχει το πιστοποιητικό του αρμόδιου πρωτοδικείου περί πτωχεύσεως και αν ο πωλητής έχει υποβάλλει αίτηση πτώχευσης τότε ελέγχεται εάν η εταιρεία βρίσκεται σε καθεστώς αναγκαστικής διαχείρισης.

Εάν αποφασίσετε να αγοράσετε το ακίνητο, η επόμενη κίνηση είναι να συμφωνήσετε την τιμή του.

Προσοχή όμως εάν δώσετε προκαταβολή θα πρέπει να συνεννοηθείτε με τον δικηγόρο σας για να σας συντάξει ένα ιδιωτικό συμφωνητικό και να σας διασφαλίσει όσο μπορεί περισσότερο μέχρι την ημέρα που θα συνταχθεί το οριστικό συμβόλαιο. Η διασφάλιση σας είναι απαραίτητη όχι μόνο για να αντιμετωπίσετε πιθανόν δύστροπους ή κακοπροαίρετους πωλητές αλλά και από πιθανές δυσκολίες που προέρχονται από οικονομικά προβλήματα ή από θέματα υγείας κτλ.

Με το συμφωνητικό ο δικηγόρος θα φροντίσει να διασφαλίσει την αξία του ακινήτου, τους τρόπους εξόφλησης, τις ποινικές ρήτρες για τον αγοραστή και τον πωλητή, προθεσμίες παράδοσης κτλ.

Προσοχή όμως η προκαταβολή να είναι όσο το δυνατόν μικρότερη για να μην έχετε μεγάλο κίνδυνο απώλειας χρημάτων σε περίπτωση υπαναχώρησης.

Σημείωση: Το 35% του δικηγόρου κατατίθεται στο Δικηγορικό Σύλλογο (συνήθως χωρίς την προκαταβολή του 20% του φόρου).
Στο υπόλοιπο 65% κάνουμε παρακράτηση φόρου 20%

Β. ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ ΕΞΟΔΑ

Ο ρόλος του συμβολαιογράφου είναι ιδιαίτερα σημαντικός για την νομιμότητα της διατύπωσης της κάθε συμφωνίας στα επίσημα συμβόλαια.

Ο συμβολαιογράφος είναι άμισθος Δημόσιος Λειτουργός. Διορίζεται μόνιμα από τον Υπουργό Δικαιοσύνης και καθήκοντά του είναι η προστασία του Δημοσίου Συμφέροντος, της Δημόσιας Ασφάλειας και της δημοσιονομικής και κοινωνικής πολιτικής.

Τα συμβολαιογραφικά έξοδα βαρύνουν τον αγοραστή και ανέρχονται σε 1.20% της αξίας του συμβολαίου, πλέον 130 €. Στο ποσό που προκύπτει αναλογεί 9% στο Ταμείο Νομικών, 6% στο Ταμείο Ασφαλίσεως Συμβολαιογράφων και 85% στην αμοιβή του Συμβολαιογράφου. Τα αντίγραφα χρεώνονται με επιπλέον 9,27 €.

Γ. ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ

Τα έξοδα για την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής του ακινήτου υπολογίζονται με συντελεστή ως εξής:

• Για γονικές παροχές - δωρεές 0,775% χωρίς όριο
• Για μεταβιβάσεις - διανομές - ανταλλαγές κ.λ.π. 0,475% χωρίς όριο
• Τέλος μεταγραφής υπέρ Ταμείου Νομικών - 0,125% χωρίς όριο

Ο υποθηκοφύλακας εκδίδει Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών στην οποία επιβαρύνει και ΦΠΑ 19%. Τα έξοδα του υποθηκοφυλακείου επιβαρύνουν τον αγοραστή.

Προσοχή η αγοραπωλησία σας θα ολοκληρωθεί και θα είναι εντελώς νόμιμη μόνο μετά την μεταγραφή του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο.

Δ. ΕΦΟΡΙΑ

• Για τίμημα μέχρι 15000 € ο φόρος είναι 9% (αν πρόκειται για περιοχή όπου δεν υπάρχει πυροσβεστική υπηρεσία, ο φόρος εδώ υπολογίζεται σε 7%).
• Για την αξία του ακινήτου πάνω από 15000 &euro ο φόρος υπολογίζεται σε 11% (αν πρόκειται για περιοχή όπου δεν υπάρχει πυροσβεστική υπηρεσία, ο φόρος εδώ υπολογίζεται σε 9%).
• Σε διανομή ακινήτων εφόσον οι μερίδες των συγκυρίων είναι ισομερείς ο φόρος μειώνεται στο 1/4.
• Σε περίπτωση ανταλλαγής τμημάτων γειτονικών οικοπέδων για να καταστούν οικοδομήσιμα ο φόρος μειώνεται στο 1/2.
• Σε συγχώνευση Ανώνυμων Εταιρειών για σύσταση νέα εταιρείας τα ακίνητα μεταβιβάζονται με το μισό φόρο.
• Η μεταβίβαση ιδανικών μεριδίων κατοικίας σε αγροτική περιοχή, μεταξύ αδελφών που κατοικούν σε αστική περιοχή σε αδελφός τους ο οποίος είναι συγκύριος της οικίας ο οποίος είναι κατά κύριο επάγγελμα αγρότης και είναι μονίμως εγκατεστημένος στην περιοχή που βρίσκεται η οικία απαλλάσσεται από το φόρο μεταβιβάσεως.
• Επίσης επί της αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων υπολογίζονται και οι αμοιβές των δικηγόρων και των συμβολαιογράφων κατά την σύνταξη συμβολαίων. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα υπολογίζονται με συντελεστή 1,5 εώς 2% επί της τιμής των ακινήτων που αναγράφονται στα συμβόλαια.
• Τα δικηγορικά έξοδα υπολογίζονται περίπου σε 1,5% (καλό είναι να γίνεται συμφωνία με το δικηγόρο). Ο δικηγόρος πρέπει να κάνει τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου, δηλαδή έλεγχο σε βάθος 30 ετών της νομιμότητας του ακινήτου. Επίσης ο δικηγόρος ελέγχει τα αβάρη του ακινήτου δηλαδή τις υποθήκες, τις προσημειώσεις, τις πιθανές κατασχέσεις, διεκδικήσεις που υπάρχουν στο ακίνητο.

Ε. ΜΕΣΙΤΙΚΑ ΕΞΟΔΑ

Η εργασία του μεσίτη είναι μια πολύ παραγωγική εργασία. Η χρησιμότητα της φαίνεται από το γεγονός ότι μπορεί να βρει κανείς ένα ακίνητο στο χρόνο που το θέλει, στο μέρος που το θέλει, στο μέγεθος που το θέλει, στην ποιότητα που το θέλει, χάρη στην παρέμβαση αλλά και σε χρήσιμες συμβουλές που θα του δώσει ο κτηματομεσίτης. Από τις συμβουλές αυτές μπορείτε να ωφεληθείτε οικονομικά.

Ο μεσίτης εισπράττει ως αμοιβή ποσοστό 2% επί της πραγματικής τιμής που μεταβιβάσθηκε το ακίνητο.

Η μεσιτική αμοιβή πρέπει να εισπράττεται μόνο όταν η υπόθεση που ανέλαβε ο μεσίτης φθάσει στον συμβολαιογράφο. Δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να προκαταβάλλονται αμοιβές χωρίς λόγο απλά και μόνο με την ανάθεση της εντολής μεσιτείας σε κάποιο μεσίτη.